资本化率
CAP RATE: CAPITALIZATION RATE
Cap Rate通常是指商业地产或出租投资物业，用未来12个月的租金净收益（NOI， Net Operating Income）与房屋买入成本的比值来表示。算是衡量房产的潜在收益的重要指标。它可以帮助投资人比较同类物业的潜在收益并参考决定该物业是否值得购买。但它并不考虑债务而是帮助你分析物业的净收入和资产价值的关系。
资产回报率计算公式为：
资产回报率（CAP RATE）= 年租金净收入（NOI）/资产价格
注意：
● NOI是指年房租收入扣除年房屋全部开支，包括房产税、保险费、物业管理费和维修费等。
● 前提为不考虑房屋贷款和债务。
例如：
一个独立屋买价100万，租金每月3500，地税每年3700，保险每年2000，水电气网每年3000。
CAP Rate=（3500*12-3700-3000）/1000000=3.53%
如何使用
购买房产前，先了解本地市场租金收入，然后用上面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合您对该投资房的投资回报要求，并且将用个回报率与当地市场标准比较，来决定是否应该购买该物业。
来看看下面的例子：
如果一个物业叫价 $125,000，NOI 收入 每年 $15,000， 另一个物业叫价 $190,000, NOI 收入每年 $20,000.
cap rate:
$15,000/125,000 = 12%
$20,000/190,000 = 10.5%
很显然，第一个物业更值得购买。但是，也不要忘记了Cap Rate并不能预见未来的租金收入，和资产本身的收益，所以需要和其他指标一起来衡量一个物业的价值。
另外，用 资产价值 = NOI / Cap Rate 也是国际通用的静态资产估值法。
Cap Rate对资产估值有些敏感，它受以下因素影响：
1、利率因素
利率是所有风险资产估值的基础。国债被普遍认定为零风险资产，因此国债收益率经常被用作基础回报率来计算Cap Rate 。风险与回报成正比，房地产投资风险高于国债，Cap Rate理论上应该比国债回报率高，国债回报率的波动直接导致资产的Cap Rate波动和资产价值的变化。
2、项目地段风险和硬件风险
3、项目未来的租金增长
如果未来的租金增长幅度很大，买家是愿意付高价来换取未来的租金增长和资产增值空间，交易的Cap Rate就会较低 。反之亦然，如果一个没有租金增长空间的项目，买家就会用很高的Cap Rate来作估值。
4、投资市场供需平衡关系
当市场资金充裕，但是优质资产稀缺，买家也是愿意付高价来争夺稀缺的资产，用来估值的Cap Rate也会偏低。
动态估值法
即预测多年的现金流来动态计算资产价值，一定程度上避免了静态资产估值过份依赖Cap Rate准确性的技术问题，但仍然无法完全回避Cap Rate。
1、市场交易Cap Rate比较法
通过市场已经成交的资产Cap Rate进行比较分析，根据成交案例与所评估资产的各种指标差异，推理出该资产的合理Cap Rate。
优点：比较已经成交资产的资本化率，较为直观透明。
缺点：
1、资产差异分析与量化较主观；
2、无法就未来退出年资本化率进行推理；
3、不适用缺乏成交案例的市场。
2、风险量化法
以国债回报率为基础，对资产相关各类风险进行量化后组合叠加，推理出与项目风险匹配的Cap Rate。
优点：
1、对于缺乏成交案例的市场更为适用；
2、可以通过分析各项风险指标变化趋势，推理未来退出年资本化率。
缺点：
各类风险因素的量化技术含量高， 需要大量交易、城市、地段和可比项目数据支持。
最为科学的是比较以上两种方法的量化值，根据投资人的风险承受力进行区间的取值判断。
note:
1.cap rate report in Canada: Research/Locations
https://www.collierscanada.com/en-ca
2.中国-北京 为例
https://zhuanlan.zhihu.com/p/150208513
